Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage: Was vor dem Kauf geprüft gehört

Nordrhein-Westfalen hat einen der größten und heterogensten Bestände an Mehrfamilienhäusern in Deutschland. Für Kapitalanleger ist das eine Chance und eine Falle zugleich: Die Auswahl ist groß, die Streuung der Qualität ebenso. Zwei Häuser derselben Straße können völlig unterschiedliche Investitionen sein.

Die Unterlagen, die vor dem Angebot kommen

Wer ein Zinsobjekt ernsthaft prüft, sollte diese Punkte vorliegen haben, bevor über den Preis gesprochen wird:

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• Mieterliste mit Vertragsbeginn, Kaltmiete, Fläche und Staffel- oder Indexvereinbarungen
• sämtliche Mietverträge samt Nachträgen
• Betriebskostenabrechnungen der letzten drei Jahre
• Instandhaltungshistorie: Dach, Heizung, Fenster, Elektrik, Steigleitungen, Fassade
• Energieausweis und, falls vorhanden, Sanierungsfahrplan
• Grundbuchauszug mit Abteilung II und III, Baulastenverzeichnis
• Nachweise zu Leerstand und dessen Ursachen

Fehlt die Instandhaltungshistorie, ist das selten Nachlässigkeit. Es ist meistens die Antwort.

Faktor, Rendite und der Unterschied

Der Kaufpreisfaktor, Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete, ist eine Orientierungsgröße, keine Rendite. Er sagt nichts über nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallwagnis und Verwaltung. Erst wenn diese Posten abgezogen sind, entsteht eine Zahl, mit der man rechnen kann.

Am häufigsten unterschätzt werden drei Positionen: die Instandhaltung bei Altbauten mit aufgeschobenem Unterhalt, die Heizungsumstellung samt notwendiger Begleitmaßnahmen und der Verwaltungsaufwand bei kleinteiliger Mieterstruktur. Jede einzelne kann die kalkulierte Rendite halbieren.

Mieterstruktur schlägt Lage

Eine gute Lage mit problematischer Mieterstruktur ist die schlechtere Anlage als eine mittlere Lage mit stabilen, langjährigen Mietverhältnissen. Fluktuation kostet: Renovierung, Leerstandsmonate, Vermietungsaufwand. Wer Bestandsmieten deutlich unter Marktniveau sieht, sollte nicht das Potenzial notieren, sondern prüfen, unter welchen rechtlichen Bedingungen es überhaupt gehoben werden kann.

Begleitung beim Ankauf

Immobilien S. Schmitz betreut Anlageobjekte in Nordrhein-Westfalen neben dem klassischen Wohn- und Gewerbegeschäft, von der vermieteten Eigentumswohnung bis zum Mehrfamilienhaus. Das inhabergeführte Büro wird von Sascha Schmitz, Immobilienkaufmann IHK, geführt; das Portfolio gibt einen Überblick über die betreuten Objektarten.

Für Anleger ist der praktische Wert eines regionalen Ansprechpartners weniger der Zugang zu Objekten als die Einordnung des Umfelds: Welche Straßenzüge entwickeln sich, wo steht Leerstand strukturell, welche Nachbarschaft trägt welche Miete? Das ist Ortswissen, keine Datenbankabfrage.

Die Kosten, die erst nach dem Kauf sichtbar werden

Die Bruttorendite steht im Exposé, alles Weitere nicht. Vom Mietertrag gehen zunächst die nicht umlagefähigen Kosten ab: Verwaltung, Instandhaltung, Kontoführung und der Teil der Betriebskosten, den man bei Leerstand selbst trägt. Dazu kommt ein Mietausfallwagnis, das man auch dann ansetzt, wenn gerade alles vermietet ist, Fluktuation, Renovierungszeiten und der eine Mieter, der nicht zahlt, sind keine Ausnahme, sondern Kalkulationsgröße.

Der größte Posten ist die Instandhaltung. Eine gängige Orientierung leitet die jährliche Rücklage aus den Herstellungskosten je Quadratmeter ab und verteilt sie über die Lebensdauer des Gebäudes; je älter der Bestand, desto höher fällt sie aus. Wichtiger als die genaue Formel ist die Frage, was in den nächsten zehn Jahren ansteht: Dach, Fenster, Heizung, Leitungen und Fassade sind teuer, aber planbar, und ihr Zustand lässt sich vor dem Kauf feststellen.

Wer diese Positionen sauber ansetzt, kommt auf eine Zahl, die deutlich unter der Bruttorendite liegt, dafür aber Bestand hat. Genau diese Zahl entscheidet darüber, ob sich das Objekt trägt, wenn die Anschlussfinanzierung zu anderen Konditionen ansteht.